La demanda de clientes para comprar viviendas de obra nueva se ha duplicado en el último año.

Los motivos más frecuentes para la compra de una nueva vivienda son, la mejora de la vivienda actual, aumento de los miembros de la unidad familiar, empezar una nueva vida en pareja o simplemente como inversión.

¿Estás buscando casa de obra nueva y no sabes cuántos gastos e impuestos tienes que pagar?

En Santanderino os explicamos cuales son los gastos e impuestos a tener en cuenta en la compraventa de un inmueble de obra nueva.

Gastos e Impuestos asociados a la compra de una vivienda de obra nueva

1. IVA
2. Gastos de Notaría
3. Gatos de Gestoría
4. Gastos de Tasación
5. Gastos de Inscripción en el Registro de la Propiedad
6. Impuestos AJD
7. Plusvalía Municipal

1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

La compra de una vivienda de obra nueva obliga al comprador a pagar el IVA (incluidos garajes y anexos que se transmitan conjuntamente y, siempre que el número de plazas de garaje a asignar a cada propietario no exceda de dos unidades). Será el 10% en caso de viviendas de obra nueva libres y el 4% en el caso de viviendas protegidas (viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública).

¿Cómo calcular el importe a pagar?

Calcular el IVA de un inmueble es algo sencillo deberemos realizar la siguiente operación:

IVA= Tipo impositivo x Precio del Piso

Imaginemos que el precio de la vivienda es de 300.000€.

Entonces, ¿qué importe en concepto de IVA es el que tendríamos que pagar?

300.000€ x 0,10= 30.000 € (IVA)

2. Gastos de Notaría

El gasto del notario tiende a variar dependiendo del precio que tenga la propiedad, de la extensión de la escritura, si la vivienda tiene propiedades o garajes anexos, de la cantidad de titulares y del número de copias requeridas, etc. Esto se encuentra determinados en el Real Decreto 1426/89. En caso de requerir de un préstamo hipotecario el gasto de notaria será un poco mayor, si se elaboran dos escrituras, una para realizar la compraventa y otra para la hipoteca. Aproximadamente el coste suele estar entre el 0,2 % y el 0,3% del valor de compra.

El comprador tiene derecho a elegir el Notario que quiera dentro del Municipio donde se encuentre la vivienda. Este profesional cobra un arancel fijo que se estableció el Gobierno en 1999 por el que todos los Notarios de España cobran lo mismo por idéntico servicio.

3. Gastos de Gestoría

La gestoría realiza la función de llevar a buen puerto la realización de los trámites administrativos necesarios para inscribir las escritura de garantía hipotecaria en el Registro de la propiedad. La gestoría se encarga de entregar la documentación del banco a la notaría, también se encargará de llevar al Registro de la propiedad  la escritura para su inscripción  y una vez inscrita devuelta al cliente con copia al banco.

Los gestores son profesionales libres, por lo tanto, no tienen tarifas concretas. Su coste aproximado es entre 400  y y 600 euros.

3.1 Gastos de gestoría por subrogación

Los gastos por subrogación no dependen del valor de la misma y el importe tan sólo depende de la tarifa de la gestoría, suele rondar entre los 200€ y los 400€.

3.2 Gastos de gestoría en caso de novación hipotecaria

Lo que una gestoría cobra por tramitar una modificación en la hipoteca por novación no depende del valor de la misma, ya que el tramite siempre es el mismo. Por lo tanto, el importe depende de la tarifa de la gestoría, ya que es un servicio que está regulado por la ley de la oferta y la demanda del mercado. El precio suele rondar los 300 euros.

Sin embargo, la nueva Ley hipotecaria que entrará en vigor en los próximos meses determina que las subrogaciones y novaciones de los préstamos hipotecarios van a ser gratuitos a partir de la entrada en vigor de dicha ley, y por tanto dará más libertad al contratante y facilitará la competencia entre las diferentes entidades bancarias.

4. Gastos de Tasación

En obra nueva, los gastos de tasación de la vivienda ya están incluidos. Aquellos que se van a subrogar en un préstamo hipotecario, NO necesitan hacer la tasación de vivienda, ya que la hipoteca está constituida con anterioridad, y por tanto, los gastos ya fueron asumidos por la promotora.

Ejemplo: Si se compra una vivienda de OBRA NUEVA, y dicha vivienda tiene constituida una hipoteca (que en su día firmó el promotor con la entidad) y el comprador se quiere subrogar en dicha hipoteca, NO necesitará hacer tasación de la vivienda.

5. Gastos de Inscripción en el Registro

Para que la vivienda sea del comprador a todos los efectos hay que inscribirla en el Registro de la Propiedad, y esto tiene un coste. El coste está fijado legalmente y dependerá del lugar en el que se encuentre ubicada la propiedad y del coste de la compra. Aproximadamente el coste suele estar entre el 0,15 % y el 0,2% del valor de compra.

6. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

La formalización en documento público del contrato de compraventa (escrituras) de viviendas de obra nueva está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados.

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados grava los documentos notariales. Este impuesto se paga siempre que se suscribe un documento notarial con cuantía económica e inscribible en el Registro, como es el caso de las compraventas de viviendas de obra nueva y de las hipotecas. La gestión de este impuesto pertenece a las comunidades autónomas, y se deberá liquidar con el modelo 600 de autoliquidación.

En las primeras copias de escritura y actas notariales la cuota tributaria se obtendrá aplicando el 1,5% (Andalucía) sobre la base imponible del valor de  la vivienda (Ley 3/2012) e irá a cargo del comprador, aunque la nueva Ley hipotecaria fija que el banco se hará cargo del impuesto de actos jurídicos documentados en la constitución, subrogación o novación de las hipotecas.

7. Plusvalía Municipal

Cuando el que vende es un promotor inmobiliario, la ley le obliga a abonar la plusvalía municipal.

Adicionalmente a lo anterior, los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal serán a cargo de la promotora, así como los referentes a la cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, siempre y cuando no nos subroguemos en la misma.